Dubai's property market cycles: The highs and lows – Khaleej Times

Ayham JbaraEnglish News

There were four distinct property market cycles in Dubai since 2002, when the government first allowed expatriate home ownership in designated free zones in the emirate.

The 2003-08 bull market saw home prices rise fourfold, a spike in rents, massive offshore capital inflows, a surge in bank lending to developers and construction companies. Dubai also witnessed dozens of new product launches, flotation of property finance firms Amlak and Tamweel and exponential rise in the number of real estate brokerages. Dubai was one of the world’s best-performing property markets, thanks to such iconic projects as Palm Jumeirah, The World, Burj Khalifa and Emirates Hills.

The 2003-08 bull market in Dubai property prices coincided with a post-9/11 plunge in the US Dollar Index as the Federal Reserve slashed interest rates to zero and a tenfold rise in the borrowings of UAE banks in London’s wholesale funding markets. UAE bank annual asset growth rose to a breakneck 25-30 per cent and construction/property lending rose to one-third of all loans.

This secular growth in property loans by UAE banks could only be financed via the issuance of medium-term notes and commercial paper in the London offshore money markets, not via organic deposit growth in the UAE. In essence, the fate of the Dubai property market became linked to the fate of international banking loan growth. This was the reason the failure of Lehman Brothers in September 2008 triggered a credit shock in the UAE banking system and a significant fall in property prices, even though Dubai had no US-style subprime mortgages or toxic CDO derivatives.

In 2008-10, home prices began to fall more than rents, so yields in Dubai rose to among the highest in the world. The decline in home prices also restored affordability metrics to Dubai even as the $25 billion restructuring of Dubai World’s debt restored normal risk premia in the local financial markets. Bank lending to property, which contracted sharply in 2008-10, began to rise again, albeit under the aegis of new UAE central bank rules on loan to value for home mortgages and client risk limits. The creation of the Real Estate Regulatory Authority also led to a regulatory umbrella for the property market and hundreds of unlicensed, undercapitalised real estate brokers were forced to exit the industry. Escrow accounts imposed cash flow discipline on property developers and imposed linkage between client payments and progress in new construction.

By 2012, when the Arab Spring ignited billions of dollars in capital inflows to the UAE as a geopolitical safe haven, the Dubai property market was mature, diverse, regulated and undervalued. Saudi Arabia also engineered a 4.2 million barrel a day output cut, the biggest in the history of the Opec, that enabled oil prices to stay in the $100-$125 range in 2011-14. Dubai property prices soared in 2013-14. Emaar, whose shares had fallen to lows below Dh2 in 2009, rose sixfold, as a bellwether of resurgent global interest in Dubai’s property market.

However, the 30 per cent surge in the US Dollar Index and 65 per cent fall in Brent from $110 to below $30 since the summer of 2014 have led to a new bear market. The collapse of the euro, Russian rouble, Indian rupee, Turkish lira and British pound sterling against the UAE dirham in 2014-16 naturally hit offshore demand for Dubai home prices. The rise in the three-month Emirates Interbank Offered Rate from 0.60 per cent to 1.05 per cent in 2015 led to a rise in property finance costs and a liquidity squeeze in the bank home finance markets.

Home prices in Dubai fell 15-20 per cent in 2015 as transaction volumes halved. However, since Dubai is a magnet for high income expat talent in its new sunrise knowledge industries (the DIFC, healthcare, media, technology, etc.), rents fell only three per cent, making yields on Dubai property attractive again. What next? Global property firm JLL expects home prices and rents to fall 10 per cent in 2016. Global shocks from China, crude oil, geopolitics and Wall Street stock market declines have also hit investor sentiment across the GCC. It is premature to call a bottom in the property market as long as King Dollar reigns supreme, crude oil falls below 2008 levels, home finance costs continue to rise and new supply/vacancy rates lead to a fall in apartment and villa values

Source: Dubai’s property market cycles: The highs and lows – Khaleej Times

UAE widens Dubai residential real estate supply – Al Arabiya English

Ayham JbaraEnglish News

العقارات المكتبية

A total of 13,500 apartments and 800 villas were added to Dubai’s residential real estate supply in 2015, and a further 22,000 apartments and 7,700 villas are scheduled to be delivered in 2016, with downward rental rate pressure likely to continue through to 2017, leading real estate consultancy Asteco has released its latest Dubai report, providing an historic review of last year and 2016 outlook, with affordable communities leading the way in terms of rental demand and investor opportunity against a scenario of significant oversupply looming in the high-end and luxury segments.

“However, if we look to the medium and long-term, the outlook is more positive with demand more than likely to grow in line with the progress of key infrastructure projects currently underway, such as Dubai World Central Airport and Expo 2020,” said John Stevens, Managing Director, Asteco.

Residential sales recorded across-the-board declines, with villa sales prices down year-on-year by 11% and apartments by 8%. Villas on Palm Jumeirah recorded price declines of 13% over the year, dropping to AED 2,475 per square foot on average and The Meadows was also down 15% to AED 1,150.

End-users, rather than investors, were the predominant buyers of villas and townhouses, with a clear preference for smaller 2, 3 and 4 bedroom units, rather than large villas. New communities such as Mudon and Arabian Ranches Phase 2 saw improved levels of activity, offering better-priced yet good quality alternatives to some of the more established areas.

At the high end of the apartment market, Jumeirah Beach Residence was down 16% to AED 1,370 per square foot and apartments on the Palm Jumeirah dropped 14% to AED 1,720 per square foot on average.

Villa rentals were down 9% on average year-on-year, but Al Barsha recorded an increase for three-bedroom villas, up 9.2% to AED 213,000 per annum while in Mirdiff similar properties rose 4.2% to AED 138,000.

The biggest falls came in Jumeirah and Umm Suqeim where three-bed villas dropped more than AED 50,000 or 20% on average to hit AED 195,000, while larger four-bedroom homes in Arabian Ranches and Jumeirah Park were also down 19% to AED 243,000 and 15.5% to AED 145,000 respectively.

“With fresh new supply entering the market, this is forcing property owners, especially of older independent villas, to become increasingly competitive on pricing,” remarked Stevens.

With supply handover slower than anticipated in 2015, apartment rental rates remained broadly stable over the year, dipping just 1% on average, although Asteco recorded disparities between different areas.

Apartment rental rates were down by 4% on average, with Sheikh Zayed Road recording the highest drop of over 12%. Dubai Marina and Palm Jumeirah both saw a year-on-year dip, with a one-bedroom apartment dropping 13.3% to AED 98,000 and 10% to AED 135,000, respectively.

Source: UAE widens Dubai residential real estate supply – Al Arabiya English

2016 يركب موجة أداء صناعة العقار في 2015 ويستبق نمو 2017

Ayham Jbaraاخبار العقارات

يقول خبراء عقاريون إن هناك عوامل ومتغيرات عالمية ومحلية عدة، تؤثر في السوق العقاري في دبي، مع العلم أنها لو بقيت على حالها، فإنهم يتوقعون أن تزداد الأمور سوءاً قبل أن تبدأ في التعافي والتحسن، حيث من المرجح أن يستمر نفس الاتجاه الذي سيطر على عام 2015، بنفس المستوى في الربعين الأول والثاني من عام 2016 مع انخفاض في كل من أسعار البيع والتأجير، مما سيخلق بيئة جذابة ومستقرة في مجال الاستثمار العقاري لناحية تشجيع المستثمرين على العودة للسوق من جديد.
يقول طارق رمضان، رئيس مجلس إدارة «ثراء القابضة» في هذا الإطار: «إن الطابع النقدي لمعاملات الاستثمار التي تقدر بنحو 75% من المعاملات تتم بشكل نقدي، والمرونة العالية في السوق العقاري التي تقاوم ضغوط السوق نحو الانخفاض منذ منتصف 2014، قد تشير إلى أن أي انخفاض إضافي قد يكون محدوداً بنحو 10-15% في المناطق أو القطاعات المبالغ في ثمنها مثل الوحدات الفاخرة والفلل الكبيرة، وهذا بخلاف أن أي تغييرات في العوامل العالمية والمحلية قد يسرع أو يبطئ من عملية تعافي السوق العقاري، وسنستعرض هنا كيف بالإمكان لهذه العوامل أن تتغير:

1- أسعار النفط:

ومع تهاوي الأسعار ليصل إلى 30 دولار أمريكي للبرميل، ومع توقعات بمزيد من الانخفاض في السعر، إلا أن التقارير الدولية من مؤسسات لها شأنها تتوقع أن أسعار النفط ستعاود الارتفاع بمعدل سنوي يصل إلى 5 دولارات، ليستقر السعر عند 50 دولار أمريكي للبرميل، وهذا من شأنه التأثير سلباً في الاقتصاد بشكل عام وعلى السوق العقاري على الأخص في النصف الأول من العام الحالي قبل أن تعود عجلة النمو المستدام للدوران من جديد، وذلك لفترة طويلة الأمد.

2- الدولار الأمريكي:

عرف الدولار الأمريكي ارتفاعاً ملحوظاً في عام 2015، وأصبحت عقارات دبي أكثر تكلفة للمشترين من بعض الأسواق الرئيسية مثل بريطانيا وأوروبا ودول جنوب شرقي آسيا (الهند وباكستان) التي تمثل أكثر من 50% من المشترين الدوليين في سوق العقارات في دبي، ومعظم المحللين لا يتوقعون أن يستمر في هذا الاتجاه، لأن حكومة الولايات المتحدة سوف تبدأ في اتخاذ بعض التدابير ليعود الدولار لمستوياته الطبيعية، مما سيزيد من حجم الصادرات الأمريكية ويجعلها أكثر جذباً.

3- الروبل الروسي:

يعد المستثمرون الروس من أهم المساهمين في القطاع الفاخر في سوق العقارات في دبي، وبعد الحظر الاقتصادي المفروض بعد النزاع الروسي الأوكراني فإن الروبل فقد 50% من قيمته، مما جعل عقارات دبي مكلفة للغاية للمستثمرين الروس، ولا ندري كيف سيكون هذا العامل في عام 2016 نظراً لارتباطاته السياسية التي لا يستطيع المحللون الاقتصاديون توقعها، ولكن بلا شك فإن عودة الروبل الروسي لوضعه الطبيعي سيشجع العديد من المستثمرين الروس على العودة للاستثمار في سوق العقارات في دبي.

4- الاقتصاد الصيني:

شهد عام 2015 تدهوراً في الاقتصاد الصيني وقد كان له، من وجهة نظرنا، تأثير بسيط على السوق العقاري في دبي نظراً لأن حصة المستثمرين الصينيين صغيرة جداً، ومع ذلك فإنهم نشطون للغاية في أسواق دولية أخرى مثل سنغافورة، لندن، أوروبا، شمال أمريكا، والآن هم يتطلعون أكثر من أي وقت مضى لكي ينقلوا استثماراتهم خارج الصين بسبب الانخفاض الحاد في سوق الأسهم، ولذلك فإن استطاعت سوق دبي أن تضع نفسها تحت أنظار المستثمرين الصينيين المهمين، فإن هذا سيحدث تغييراً حاداً وسريعاً في اتجاه حركة السوق.

5- نظام التمويل العقاري:

لا شك أن قانون الرهن العقاري الأخير (الذي رفع الحد الأدنى لمقدم القرض العقاري المطلوب) وبجانب معدلات الفائدة المرتفعة نسبياً، وانعدام الرغبة في التمويل العقاري لدى أغلب البنوك الكبرى، قد وضعت ضغطاً إضافياً على سوق العقارات، ومع التوقعات بأن أسعار العقارات ستصل إلى حدها الأدنى في الفترة ما بين الربع الثاني والثالث لعام 2016، فإننا نأمل ونتوقع أن البنك المركزي والبنوك ستراجع سياساتها التمويلية ومتطلباتها، وذلك لجعل القروض العقارية متاحة لشريحة أكبر من السوق.

6- رسوم النقل لدائرة الأراضي والأملاك:

ضاعفت دائرة الأراضي والأملاك رسوم نقل الملكية وتسجيل العقار لتصل إلى 4% في عام 2013، في إجراء يهدف للسيطرة على الزيادات العالية في الأسعار بعد الإعلان عن إكسبو 2020، وقد انخفضت الأسعار من وقتها، وإذا تم إعادة النظر في هذه الرسوم وإعادة هيكلتها، فقد تكون عاملاً رئيسياً في انتعاش قوي للسوقن مما يسهم في تعافيه وتقدمه نحو النمو المستدام.

اقتراحات لتعزيز استقرار السوق

وأشار طارق رمضان رئيس مجلس إدارة «ثراء القابضة»، إلى أن التأثير أو محاولة تغيير أي من العوامل الدولية في السوق يكاد مستحيلاً، فإن التركيز على العوامل المحلية قد يكون له أثره الكبير في تحسين أداء السوق وجعله يمضي قدماً، وإحدى أهم الاقتراحات التي نؤمن بتأثيرها الكبير والإيجابي في سوق العقارات في دبي، وأهم هذه المقترحات:
إعادة هيكلة قانون الرهن العقاري ورسوم التسجيل، بينما يعد كلا القرارين مفيدين للسوق عندما تم إصدارهما بشكل فردي في الماضي، لكن في الوقت الحالي فإن تأثيرهما يعد سلبياً ومضاعفاً في حالة السوق، وبناء على أن ظروف السوق في تغير مستمر، فإن القرارين قد لا يتناسبان مع جميع الأزمنة.
لذلك نوصي بتحويل قانون الرهن العقاري ورسوم التسجيل من كونهم قوانين ثابتة إلى «أدوات لضبط السوق»، التي يمكن تغييرها للسيطرة على أي زيادة أو انخفاض حاد في السوق، ولكن دون محاولة التأثير في اتجاهه.والخطوة العملية الأولى: في هذا الاقتراح هو إنشاء «لجنة ضبط السوق»، التي تضم ممثلين عن الجهات الرسمية المؤثرة في السوق العقاري مثل «دائرة الأراضي والأملاك» و«البنك المركزي»، وبهذا يتم التنسيق الدائم ودراسة القرارات والتدابير ومدى تأثيراتها في السوق قبل إصدارها، لتجنب أي تأثير سلبي مضاعف.
الخطوة العملية الثانية: هي أن الحد الأدنى لمقدم القرض العقاري المطلوب وفقاً لقانون الرهن العقاري يجب أن يحول ليصبح أداة متغيرة، تزيد أو تنقص حسب حالة السوق والتنبؤات، فإذا وصلت الأسعار في السوق إلى مستويات متدنية جداً، والأسعار مرشحة للزيادة (مما يقلل المخاطرة بالنسبة للبنك)، فوقتها يجب تخفيض قيمة الحد لمقدم القرض العقاري، والعكس صحيح.
أما بالنسبة لرسوم التسجيل التي تطبقها «دائرة الأراضي والأملاك»، نعتقد أنه يمكن إعادة هيكلتها بطريقة تحفيزية للمستثمرين الحقيقين وللمشترين النهائيين، خاصة
لصغار المستثمرين والمشترين من الفئة المتوسطة الدخل، وفي الوقت نفسه تواصل تأمين السوق من الأثر السلبي للمضاربين.
ولتحقيق ذلك نقترح جدولة رسوم التسجيل، التي تنطبق على كل من العقارات الجاهزة أو على الخريطة.

تراجع التصرفات العقارية

لفت طارق رمضان إلى أن معظم التقارير المختصة وصفت عام 2015 بالعام البطيء والخامل في سوق العقارات، والعديد من العوامل المحركة للسوق كان لها تأثير سلبي واضح، مثل هبوط أسعار النفط، ارتفاع قيمة الدولار، وانخفاض قيمة الروبل الروسي، اتساع رقعة الصراعات والتوترات في المنطقة، مع استمرار شروط التمويل الصارمة ورسوم التسجيل ونقل الملكية العالية، وأخيراً الركود الاقتصادي العام في أسواق هامة ورئيسية مثل السوق الصيني والأوروبي.

وبين أن العوامل المذكورة أعلاه أدت إلى انخفاض بنسبة 30% في حجم المعاملات وقيمتها في سوق دبي، وبانخفاض بمتوسط 10% في أسعار العقارات، مع حفاظ قطاع التأجير على ثباته وذلك بنسبة انخفاض بسيطة قدرت بأقل من 2-4%، وقد كان أداء مختلف القطاعات والمناطق في الشقق المتوسطة والفلل والمنازل الصغيرة متفوقاً بشكل ملحوظ على الشقق والفلل الفاخرة، ومن الجدير بالذكر أن الانخفاض في أسعار البيع والتأجير كان هامشياً في الربع الأخير من عام 2015، وخاصة في شهر ديسمبر/كانون الأول الذي عرف استقراراً ملحوظاً، ما يبشر باستقرار السوق مع بداية العام 2016.

ومع انخفاض الأسعار بمعدلات أعلى مقارنة مع التأجير، فإن عوائد التأجير قد زادت ما جعل عقارات دبي أكثر جذباً للمستثمرين، وكما كان متوقعاً فإن العقارات الصغيرة في المناطق المتوسطة الدخل توفر أعلى العوائد مقارنة مع العقارات الكبيرة في المناطق الفاخرة، فإجمالي عوائد مناطق مثل «المدينة العالمية»، «ديسكفري جاردنز»، «مدينة الإنتاج الإعلامي»، «مدينة دبي الرياضية»، «واحة دبي للسيليكون»، و«قرية جميرا» يتراوح من 8.8% إلى 10%، بينما المناطق الفاخرة مثل «دبي داون تاون» و«النخلة جميرا» توفر عوائد أقل من 6.5%، أما عوائد الفلل فلا تزيد عن 6.8% وذلك بمتوسط 4.5% ما يجعلها الأقل جذباً للمستثمرين، علماً أن الفلل كانت تعتبر في الماضي القريب جذابة للمستثمرين الباحثين عن ارتفاع قيمة عقاراتهم، أما في الوقت الحالي فإنها لا تعتبر الخيار الأمثل ولا تلبي تطلعاتهم.

6000 وحدة سكنية جديدة فقط في 2015

أكد طارق رمضان، رئيس مجلس إدارة «ثراء القابضة» أنه على الرغم من توقعات غالبية تقارير السوق السابقة بدخول ما يزيد على 20 ألف وحدة سكنية جديدة إلى دبي في عام 2015، فإن العرض الفعلي كان أقل من 6 آلاف وحدة، ويتوقع أن يتكرر نفس الحال في عام 2016

– See more at: http://www.alkhaleej.ae/economics/page/d1460fcc-a6f1-45c7-a8e9-e31786e46ef4#sthash.0PJhudMG.dpuf

Source: 2016 يركب موجة أداء صناعة العقار في 2015 ويستبق نمو 2017

Indian, British and Pakistani buyers top list of non-Gulf area investors in Dubai property | Middle East | News

Ayham JbaraEnglish News

Indian, British and Pakistani buyers topped the list of non Gulf area overseas real estate investment in Dubai in 2015, according to official figures.

Indians accounted for AED20 billion ($5 billion) of transactions last year, followed by British buyers with AED10 billion and Pakistanis with AED8 billion, according to the latest data from the Dubai Land Department (DLD).

However, buyers from the Gulf Co-operation Council states accounted for almost a third of sales, investing AED44 billion and Emiratis accounted for half of that at AED26.08 billion.

Overall, the data shows that 55,928 investors from 150 nationalities invested a total of AED135 billion or $26 billion in Dubai real estate during 2015.

Buyers from Saudi Arabia invested AED9 billion in property and those Kuwait accounted for AED3 billion of investment, followed by investors from Qatar, Oman and Bahrain.

The data also show that Arabs from outside the GCC invested a total of AED16 billion in the Dubai real estate market, with Jordanians ranking the highest value investors with AED3.5 billion.

Egyptians invested AED2.55 billion and Lebanese nationals invested AED2.53 billion. Significant investments were also made by nationals from Iraqi, Yemen, Sudan, Palestine, Libya, and Algeria.

According to Sultan Butti Bin Merjen, director-general of the DLD the sheer diversity of investors in Dubai’s real estate market is an overwhelming endorsement of the emirate’s international appeal to property investors.

‘Dubai enjoys an extremely high degree of acceptance from international investors because of its attributes and return on investment,’ he said.

‘We are reassured with the size of investments from UAE citizens, in addition to the enormous demand from the GCC which provides the market with a strong shield from seasonal fluctuations,’ he added

Source: Indian, British and Pakistani buyers top list of non-Gulf area investors in Dubai property | Middle East | News